AVALIANDO O IMPACTO DOS INDICADORES DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS EM SUAS PRECIFICAÇÕES DE MERCADO: UMA ANÁLISE BASEADA EM FERRAMENTAS DE INTERPRETABILIDADE EM APRENDIZADO DE MÁQUINA

Resumo

Atualmente, há um crescente número de pessoas físicas investindo em Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil. Como a precificação desses fundos no mercado depende da percepção dos investidores em relação às diversas características do fundo (além de situações externas aos mesmos), a análise por parte dos gestores dos indicadores que mais estão associados ao preço praticado no mercado é de grande interesse. Por exemplo, no crescimento do fundo através de emissões, cujo sucesso está diretamente relacionado ao preço de mercado sobre o valor patrimonial (P/VP), saber quais indicadores impactam nessa relação pode ser útil para direcionar ações estratégicas a fim de melhorar tal indicador. Neste contexto, este trabalho tem como objetivo investigar, por meio de técnicas de Aprendizado de Máquina, as características internas e externas aos fundos que mais são relevantes na previsão do P/VP. Para essa análise, utilizamos o modelo de floresta aleatória e extraímos a interpretabilidade a partir de um método agnóstico. A partir da aplicação da proposta em FIIs dos setores de shoppings e imóveis logísticos, verificamos que o fator de maior relevância no P/VP foi os juros reais futuros medidos pela NTNB 2035, ou seja, uma informação externa ao fundo. No entanto, alguns fatores internos mostraram uma certa relevância, como a vacância física, DY patrimonial anualizado e número de cotistas. Sendo assim, as conclusões obtidas oferecem subsídios para que os gestores tomem decisões estratégicas quanto à valorização dos seus ativos e expansão dos fundos imobiliários.